都说北京的房子是“硬通货”，可谁能想到，硬通货也有打折促销的一天。
最近跟一位中介朋友吃饭，他甩出一组数据让我愣了半天：朝阳区北四环板块，某品质小区2023年巅峰时期成交价冲到14.3万/平米，而2026年6月的最新挂牌价，已经跌到了8.5万/平米。跌幅超过40%，总价直接蒸发了几百万。
这不是燕郊，不是环京，这是北京北四环。
说句实在话，在北京待了十几年，我头一回觉得“房价永远涨”这个信仰，可能真的要被打破了。
从“抢着买”到“挑着看”，市场心态彻底变了
先说说这套房的具体情况。北四环健翔桥附近，2008年左右建成的商品房社区，电梯板楼，中楼层，两居室89平米。2023年初成交的一套同户型，总价1270万，单价14.3万。而今年5月底，同小区一套差不多楼层的房源，最终成交价756万，单价8.5万。
两年多时间，500多万没了。
有人说这是个案，我不否认。但这个案太有代表性了。我翻了翻这个板块近半年的成交记录，单价10万以下的房源已经占了六成以上。要知道2024年之前，这里几乎没有低于12万的房子。
中介朋友跟我说了句大实话：“现在不是买家抢房，是房抢买家。一套房挂出来，能有三组客户看就算不错了。2023年那会儿，一套好房子出来，一天能有二十多组人排队。”
市场情绪这东西，一旦转向，比天气还快。前几年大家聊买房，张嘴就是“哪边要涨”“有没有内定房源”。现在朋友聚会说起房子，话题变成了“你亏了多少”“挂出去多久了”。
从抢着买，到挑着看，再到干脆不看。这个转变，只用了不到三年。
租房市场也在变，年轻人终于可以“挑房东”了
有意思的是，二手房价格跳水的同时，租金也在往下走。
北四环周边，两居室的租金从2023年的每月13000元左右，降到了现在的9500元左右。三居室从18000降到了13000上下。
我认识一对小夫妻，2024年租在亚运村，月租12500。今年续约，房东主动降到9800，还问要不要签三年不涨价。这在以前根本不敢想——那时候房东每年都追着涨房租，你不租后面排着队呢。
为什么租金撑不住了？说到底还是供需关系变了。
一方面，二手房不好卖，不少业主选择“以租代售”，把房子投进租赁市场，房源一下子多了。另一方面，年轻人对租房的观念也在变。以前觉得租房是过渡，凑合住就行。现在越来越多的年轻人开始认真考虑长期租房，甚至愿意花心思装修租来的房子。
我有个做室内设计的朋友说，她这两年接了不少“租房改造”的单子，客户都是90后、00后。“以前租客连墙上钉个钉子都要问房东，现在直接跟我商量怎么拆了重装。他们的逻辑是——住得舒服比房子是谁的更实际。”
这种心态转变，往小了说是消费观念升级，往大了说，是对“必须买房”这个传统信仰的松动。
城市博弈：卖房换城，成为一种新活法
房价跌了，有人焦虑，但也有人看到了机会。
我一个大学同学，2024年底把北四环这套差不多地段的两居室卖了，到手800多万。然后拿着这笔钱去了成都，全款买了一套改善型四居室，还剩200多万做理财。他在成都找了份远程工作，收入没降多少，生活质量翻了几倍。
他说了句让我印象很深的话：“在北京我住的是鸽子笼，在成都我住的是大平层。北京出门堵车一小时，成都骑单车二十分钟到一切。”
当然，不是所有人都适合这条路。工作绑定性强的行业，比如金融、科技、体制内，还是离不开北京。但越来越多自由职业者、远程办公人群、退休人员，开始认真考虑“卖京换省”这个选项。
数据显示，2025年北京常住人口净流出约12万人，这已经是连续第五年净流出。流出的主力是35岁到45岁的中年群体，手上有一套北京房产，卖掉之后去二线城市可以过得相当滋润。
这不是逃离，这是重新算账。当北京的房子不再像以前那样“一天一个价”，持有成本(月供、物业、折旧)和机会成本(卖房后的资金收益)就需要重新掂量了。
房价回归理性，未必是坏事
说实话，房价跌了，对那些高位接盘的人来说确实疼。但从整个城市的长远发展看，房价回归合理区间，未必是坏事。
首先，年轻人留下来有了可能。以前北四环一套老破小都要上千万，年轻人要不掏空六个钱包，要不每天通勤三小时住到六环外。现在二手房价格下来，月供压力小了，租房也更便宜了。这座城市对年轻人的友好度，正在回升。
其次，企业招人也轻松了些。之前很多公司反映，招人难不是因为工资开不起，是员工来了住不起。现在住房成本降了，企业的用工成本压力也能缓一缓。
再说个实在的，房价跌了，消费反而活跃了。我身边的朋友，前几年每月房贷一两万，出去吃顿饭都要算计。现在月供少了或者干脆不背房贷了，周末带孩子出去玩、下馆子、短途旅行，明显比以前大方了。
北京还是那个北京，教育资源、医疗水平、就业机会、文化生活的浓度，全国没有第二个城市能比。只是房子回归了它本来的属性——一个住的地方，而不是一夜暴富的投机品。
别被恐慌情绪带偏，想清楚自己要什么
现在的市场很有意思。一部分人慌了，觉得房价跌了就完了。另一部分人反而开始冷静看房，慢慢挑慢慢选。
我认识的一位资深房产投资人(现在不这么叫了，改叫“长期持有者”)说了段话挺在理：房价涨的时候，普通人根本买不到好房子——好房子都被关系户和内定买家抢走了。只有市场冷下来，普通人才有机会慢慢挑、好好选，甚至能砍价。
这话虽然听着有点扎心，但确实是事实。以前卖方市场，买家根本没话语权，爱买不买。现在买方市场了，挑挑拣拣、讨价还价，这才是正常的交易状态。
至于现在该不该买房，我的建议很简单：如果你是投资，劝你慎重。如果你是自住，现金流能覆盖，房子本身喜欢，那就该买买。自住的人不要去猜涨跌，因为你又不是明天就要卖。
房子首先是家，然后才是资产。把顺序搞反了，住着也不踏实。
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